LTV / DTI 新DTI / DRS

LTV(Loan To Value ratio)는 집을 담보로 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는지를 말합니다. 

예) 집이 3억짜리 집이 집의 LTV가 70%라면 최대 2억 1,000만원까지 대출을 받을 수 있다는 것입니다.  

예시1
시가 3억원인 주택, LTV 70% 적용, 전세 1억 5,000만원인 경우
{(3억원 × 70%) - 1억 5,000만원} = 6,000만원까지만 대출 가능

예시2
시가 3억원인 주택(서울지역), LTV 70% 적용, 방 3개인 경우
{(3억원 × 70%) - (3,400만원 × 3)} = 1억 800만원까지만 대출 가능

만약 대출받고자 하는 주택에 세입자가 있다면 위의 ‘예시 1’에서처럼 해당 주택의 LTV에서 세입자의 보증금을 뺀 6,000만원까지만 대출이 가능합니다. 

또한 ‘예시 2’처럼 대출을 받을 주택에 방이 있다면 은행에서는 방 갯수에 해당하는 최우선변제금액을 제하고 대출해줍니다. 

집주인이 대출을 받은 후 각각의 방에 세를 놓았는데 만약 해당 집이 경매에 넘어가면 세입자들은 다른 어떠한 권리보다 앞서 최우선변제금액을 받을 수 있습니다. 그러면 은행에서는 그만큼의 돈을 되돌려받지 못하게 되므로, 그 대비책으로 방의 개수만큼 최우선변제금액을 제하고 대출을 해주는 것입니다. 

DTI [Debt To Income]연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 말합니다.

요약 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다. 
총부채상환비율(總負債償還比率), 즉 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템(CSS:Credit Scoring System)과 비슷한 개념이다. 예를 들면, 연간 소득이 5000만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

한국에서는 부동산 투기 과열에 따라, 2007년 은행권에서 투기지역과 투기과열지구에 대하여 주택담보대출에 DTI 규제를 확대하였다. 소득을 적게 신고한 자영업자나 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자의 경우에 불리하게 적용될 수 있다. DTI는 연간 소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것이므로, 대출 기간을 장기로 할 경우에는 대출한도의 축소분을 상당부분 보전할 수 있다.

[네이버 지식백과] DTI [Debt To Income] (두산백과)

이렇게 나와 있는데 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

올해 신(新) DTI(총부채상환비율)가 시행되면 대출 한도가 확 줄어든다는 소식이 전해지면서 작년12월에 대출을 받은 사람들이 많이 있었습니다.

하지만 아직까지 시행이 되고 있지 않고 있습니다. 이번달 1월 31일에는 시행이 된다는 소식입니다.

 

구 분	전 DTI	신 DTI
소득산정	대출 직년 1년간 소득	최근 2년간 소득 확인 후 1개년 소득반영(2개년 소득 차이가 20%면 평균)
계산법	(신규 주택담보대출 원리금+ 기존주택담보대출 이자+ 기타 대출이자)/ 연소득	(신규 및 기존 모든 주택담보대출 원리금+ 기타대출 이자)/ 연소득
장래소득 반영대상	만 40세 미만 무주택 근로자만 적용	연령 무관,2년간 근로소득 증빙자료 제출한 차주
만기 제한	X	두 번째 주택담보대출부터  만기15년 제한
소득산정	X	청소년,신혼부부는 장래소득 증액한도 상향

 

		사례1	사례2
조건	주택보유 현황	무주택자	주택담보대출1건 기보유 (1억8000만원.금리3.5%. 20년 원리금 균등분할상환)
	소득	2년간 연소득 4000만원 (증빙서류 제출	연소득7000만원
	대출목적	조정대상지역 아파트구매	조정대상지역 아파트구매
	대출조건	만기20년 주택담보대출 (금리3.24%)	만기20년 주택담보대출 (금리3.24%)
	예상소득 증가율	1.31%
대출한도	현행	2억9400만원	3억8900만원
	신DTI 적용	3억85000만원	＊기존주택2년 내 서분시 2억9700만원 ＊처분없을시 1억8400만원

DTI
연소득 대비 원리금 상환비율

신 DTI
원리금 상환액+기존 주택담보대출 원금도 새롭게 반영

DSR
주택담보대출 뿐만 아니라 마이너스통장 같은 신용대출,학자금대출등 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율

다주택자의 추가 대출은 사실상 힘들것으로 보여집니다.
주택담보 대출 건당 DTI를 별개로 적용하는 것이 아니라 한세대의 모든 주담대 원리금을 합쳐서 계산하기 때문입니다.

연소득5000만원 연간 원리금 2000만원(현재DTI40%적용비율)까지 상환할수있도록 대출이 실행되어 집을 2채 구매할 경우 각각 2000만원씩 받을수있음
신DTI 적용하면 두 건의 주택담보대출를 합산하여 계산하기에 기존에 연2000만원 비율로 적용된 주택담보대출이 있다면 추가로 주택담보대출을 진행할 수 없다는 뜻입니다.

신DTI는 수도권과 서울로 한정하고 있습니다.

DSR(Debt Service Ratio)이란, 전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다.

예) 직장인 A씨의 연소득이 5,000만원, 1년간 갚아야 할 원리금 상환액이 2,000만원이라면 현재 DSR은 상환 예정액 2,000만원을 연소득5,000만원으로 나눈 40%입니다. 금융기관의 DSR 한도가 80%라면 직장인 A씨는 40%(80－40%)에 해당하는 2,000만원을 추가로 대출받을 수 있습니다.